El Contrato de Leasing como Activo en la Liquidación de Sociedad Conyugal en Colombia

La Naturaleza del Contrato de Leasing Habitacional

El contrato de Leasing Habitacional es un compromiso atípico en el ordenamiento jurídico colombiano. Este contrato permite que una entidad financiera entregue la tenencia de un inmueble a una persona para su habitación y la de su familia.

A cambio, la entidad recibe un estipendio periódico denominado «canon» durante un término pactado. Si al final de este plazo, el locatario decide desembolsar un importe previamente pactado llamado «opción de compra», puede adquirir la propiedad del inmueble.

Este acuerdo presenta una modalidad híbrida, pues combina los elementos de un genuino contrato de arrendamiento con los desembolsos periódicos que realiza el locatario, que van amortizando el precio del inmueble. Esta característica es la que lo diferencia y lo hace relevante en el contexto de una liquidación de sociedad conyugal.

La Relevancia del Contrato de Leasing en la Liquidación de Sociedad Conyugal

En el caso de la liquidación de la sociedad conyugal, el bien objeto de leasing no se incluye en la liquidación patrimonial. Sin embargo, la opción de compra que se ajusta en este tipo de contratos tiene relevancia en este proceso.

La opción de compra es una mera expectativa, y como activo social, se reduce a un porcentaje de las rentas financieras pagadas durante la vigencia de la sociedad conyugal. Es este porcentaje lo único que eventualmente habría que inventariar en el proceso de liquidación. Sin embargo, este activo social está sujeto a la condición de materializarse la opción de compra. Si esta opción resulta fallida, la expectativa del derecho se desvanece.

Análisis de Caso

En el caso de Tutela resuelto por la Corte Suprema de Justicia, HILDA GONZÁLEZ NEIRA Magistrada ponente STC11531-2022 Radicación n° 11001-02-03-000-2022-02825-00 (STC11531-2022), se dijo que el tribunal no tuvo en cuenta todas las aristas del contrato de leasing habitacional al momento de tomar la decisión. El tribunal se limitó a descartar los privilegios emanados del acuerdo de leasing habitacional, alegando que estos se asimilaban a un simple arrendamiento.

No se detuvo a dilucidar si en el sub-examine se daban las condiciones para incluir en el haber social las amortizaciones canceladas en vigencia del vínculo marital. Tampoco razonó si el simple hecho de suscribirse el leasing antes de la celebración del matrimonio era suficiente explicación para excluir las garantías que allí dimanaban.

Estos aspectos merecían un estudio más profundo por parte del juez natural y demuestran la necesidad de un entendimiento más detallado del contrato de leasing habitacional en la liquidación de una sociedad conyugal.

La Corte Suprema establece que:

«Artículo 2.28.1.1.2. del Decreto 2555 de 2010 

Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.

En los términos del artículo 4 de la Ley 546 de 1999 las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar son un mecanismo del sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo en desarrollo de lo cual, les serán aplicables las reglas previstas en los artículos 11, 12, 13, y 17 numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y parágrafo de la Ley 546 de 1999, los literales b) y c) del artículo 1° del Decreto 145 de 2000 y lo previsto en el presente decreto.

En rigor, esta clase de «acuerdos» contemplan una modalidad híbrida, pues en esencia contiene los elementos de un genuino «contrato de arrendamiento» (la tenencia de una cosa determinada y el pago por instalamentos de una renta a un plazo cierto), pero, a la vez, los desembolsos «periódicos» que realiza el «locatario» van amortizando el precio del «fundo», si es que, finalmente, resuelta activar la «opción» para adquirirlo.

Por eso es que, en tratándose de la «liquidación de la sociedad conyugal»:

Es entendible que el bien no forme parte de la masa social familiar, inclusive, tampoco integra la masa de las locadoras o del establecimiento de crédito contratante de la operación de leasing habitacional, cuando éstas se hallan en fase liquidatoria, y por tanto, los casos de esta modalidad de leasing, no serán objeto de la liquidación en estas condiciones como derecho real, por diferentes razones, como (i) la carencia de los elementos básicos (título y modo, para el evento de los locatarios) para la adquisición del derecho real de dominio, (ii) al estar pendientes: el plazo de ejecución del contrato y el del ejercicio del derecho de opción, y (iii) por supuesto, ante la pendencia del pago respectivo, dada la naturaleza jurídica de esta modalidad contractual con reglamentación especial para adquirir el derecho a la vivienda.(CSJ STC11070-2021, 25 ag.).

Y aunque es cierto que la «heredad» objeto de leasing no debe ingresar dentro de la «liquidación patrimonial», no puede perderse de vista que, como ya se dijo, en esa tipología de concierto los negociantes ajustan un valor cierto denominado «opción de compra», la cual, en el evento hipotético de «activarse» permite al «locatario» obtener el dominio del fundo. Entonces,

La opción de compra, por tanto, es una mera expectativa y como activo social queda reducida a un porcentaje de las rentas financieras pagadas durante la vigencia de la sociedad conyugal. Esto es lo único que eventualmente habría que inventariar, pero como activo social, no como pasivo, pero insístase, sujeto a la condición de materializarse la opción de compra y, si resulta fallida, la expectativa del derecho rueda por el piso, cuestión a dilucidar por el juez del inventario. (CSJ STC11070-2021, 25 ag.).

3.3.- Precisamente, todas esas aristas no fueron tenidas en cuenta por la Colegiatura reprochada al momento de tomar la «decisión» en el asunto auscultado, ya que su reflexión se encaminó a descartar de la «relación patrimonial» los privilegios emanados del acuerdo de «leasing habitacional», con el breve argumento de que esa clase de «pactos» se asimilaban a un simple «arrendamiento», sin detenerse a dilucidar si, a la luz de lo anteriormente expuesto, en el sub-examine se daban las condiciones para incluir en el «haber social» las «amortizaciones» canceladas en vigencia del vínculo marital.»

Conclusión y Recomendaciones

En conclusión, la opción de compra en un contrato de Leasing Habitacional puede ser considerada como un activo social en la liquidación de una sociedad conyugal en Colombia. Esta expectativa de derecho debe ser considerada en el inventario de bienes, siempre que se materialice la opción de compra y además también harán parte de los activos del inventario de bienes las “amortizaciones” al pago del leasing, para conocer la suma que estás últimas representan  se deberá solicitar un estado de cuenta del crédito a la entidad financiera.

Es crucial para los jueces y las partes involucradas entender plenamente las particularidades y las implicaciones del contrato de Leasing Habitacional para evitar injusticias y desequilibrios en la distribución de los bienes. La falta de consideración de estos factores puede dar lugar a injusticias y desequilibrios en la distribución de los bienes.

Finalmente, se recomienda que en casos futuros, los tribunales analicen a fondo todos los aspectos relevantes del contrato de leasing habitacional, incluyendo la opción de compra, las amortizaciones canceladas durante el matrimonio, y las implicaciones de la suscripción del contrato antes del matrimonio.