LA POSESIÓN, LA TENENCIA DE UN BIEN Y LA PROMESA DE VENTA: Un análisis a la Sentencia SC175-2023 Sala de Casación Civil, Agraria y Rural

La complejidad de las relaciones jurídicas entre los individuos a menudo crea situaciones que requieren de un entendimiento cabal de los conceptos legales. En este artículo, ahondaremos en la distinción entre la posesión y la tenencia de un bien, especialmente en el contexto de una promesa de venta, basándonos en la reciente sentencia SC175-2023.

Posesión 

¿Qué implica? La posesión es un concepto jurídico que refiere a la relación directa de una persona con un bien. Se distingue por:

1. Objetivo: Representa la aprehensión física o material del bien. Esto se traduce en ocupar o estar presente en él.
2. Subjetivo: La intención de tener ese bien como suyo. Implica un ánimo, una conciencia interna, de considerarse propietario del mismo.

Tenencia de un bien entregado con promesa de compraventa

¿Qué implica? La tenencia, a diferencia de la posesión, es la simple detentación material del bien sin intención de poseerlo. El tenedor sabe que el bien no es suyo y reconoce que pertenece a otro.

¿Con la mera tenencia se puede acceder a la prescripción adquisitiva? No. La ley protege los derechos del propietario y no permite que un bien se adquiera por prescripción adquisitiva si se tiene un título de mera tenencia.

¿Qué excepciones hay? Existen ciertas circunstancias bajo las cuales un simple tenedor podría acceder a la prescripción extraordinaria del dominio:

1. Si el supuesto dueño del bien no puede probar que el tenedor le ha reconocido su dominio en la última década.
2. Si quien pretende prescribir ha tenido la posesión del bien sin violencia, clandestinidad o interrupción durante esos 10 años.

Promesa de compraventa de inmueble 

¿Qué es? La promesa de venta es un precontrato en el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa, estableciendo las condiciones y términos del acuerdo.

¿En la fase de promesa de compraventa, es posible entregar el inmueble de forma anticipada? Aunque genera incertidumbre esperar la finalización de la venta, es común que las partes acuerden, durante esta fase, el pago anticipado de una fracción del precio y la entrega prematura del inmueble.

Quien recibe el inmueble en esta fase, ¿es su tenedor o poseedor? El hecho de recibir un inmueble de forma anticipada en una promesa de venta otorga mera tenencia. No obstante, si las partes decidieron, explícitamente en el precontrato de promesa de compraventa, transferir la posesión de forma anticipada, entonces el receptor sería considerado poseedor.

Este análisis busca clarificar y distinguir estos conceptos tan esenciales en el ámbito inmobiliario. La interpretación y aplicación correcta de estos términos son fundamentales para garantizar la seguridad jurídica de las partes involucradas en un contrato de promesa de compraventa. La Sentencia SC175-2023 es un referente valioso en esta materia y marca un precedente en la interpretación de estas nociones en el derecho civil.