ABC de la Compraventa de Inmuebles en Colombia

Colombia se destaca como uno de los principales destinos para la inversión y desarrollo de proyectos inmobiliarios en América Latina. Este interés se debe a varias razones, incluyendo la vasta extensión de tierras rurales, el crecimiento del sector de la vivienda urbana y el desarrollo de plataformas tecnológicas para facilitar la compraventa de propiedades.

Compraventa Propiedad Privada

Colombia, como Estado social de derecho, garantiza y protege la propiedad privada. Tanto colombianos como extranjeros tienen el mismo acceso a la adquisición de inmuebles, con la excepción de los extranjeros en zonas fronterizas con propiedades de origen baldío, que son terrenos adjudicados por el Estado a particulares.

Registro de Compraventa Propiedades

La transferencia de propiedades en Colombia se realiza mediante un sistema de registro. Para completar una transferencia, el contrato debe registrarse en una Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, lo que asegura que cumple con los requisitos legales necesarios.

Debida Diligencia

Antes de comprar una propiedad, es crucial realizar un análisis de debida diligencia que incluye un estudio de títulos y un estudio de normas urbanísticas.

• Estudio de Títulos: Este estudio revisa la historia del título de propiedad y otros documentos relevantes de los últimos 10 a 20 años, determinando la titularidad actual, la cadena de propiedad y cualquier gravamen o limitación que pudiera afectar la propiedad.
• Estudio de Normas Urbanísticas: Este análisis verifica si el uso del suelo es adecuado para el proyecto deseado y se estudian las licencias urbanísticas y de construcción otorgadas previamente, asegurando que el proyecto cumpla con las normativas arquitectónicas y estructurales.

Contratos Principales para la Adquisición de Inmuebles

• Promesa de Compraventa: Es un contrato preliminar que establece las condiciones para la futura transferencia del inmueble. Se detalla la negociación, las condiciones precedentes, y los términos de la compraventa, incluyendo el posible pago de un anticipo (arras).
• Compraventa: Es el contrato mediante el cual se transfiere la propiedad del inmueble. Debe celebrarse por escritura pública ante una Notaría Pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Fiducia Mercantil: Utilizada ampliamente para el desarrollo y adquisición de inmuebles, la fiducia mercantil crea un patrimonio autónomo administrado por una entidad financiera, ofreciendo eficiencias en gastos y limitación de responsabilidades.

Contratos para el Desarrollo y Operación de Proyectos Inmobiliarios

Contrato de Obra: Este contrato regula las condiciones para la construcción del proyecto. Puede ser por precio global fijo, precio unitario o administración delegada, y establece garantías por fallas estructurales y de acabados.

Contrato de Arrendamiento: Regula la entrega y uso del inmueble a un tercero. Debe especificar el canon de arrendamiento, las condiciones de pago, y otros términos esenciales. Existen disposiciones especiales para arrendamientos de vivienda urbana y establecimientos de comercio.

Licencias Urbanísticas: Para cualquier proyecto inmobiliario es necesaria una licencia urbanística, que puede ser de urbanización, parcelación, construcción, subdivisión de predios o intervención del espacio público, dependiendo de la naturaleza del proyecto.

Temas Especiales

Baldíos: Los baldíos son terrenos sin dueño adjudicados por el Estado a personas que cumplan con ciertos requisitos, generalmente campesinos de escasos recursos. Es esencial realizar un estudio de títulos para determinar si una propiedad es de origen baldío.

Restitución de Tierras: Esta figura busca devolver la tierra a las víctimas del conflicto armado que fueron despojadas de sus predios. Un estudio legal es necesario para verificar si un inmueble está sujeto a un proceso de restitución.

Extinción de Dominio: El Estado puede reclamar propiedades obtenidas o usadas para actividades ilícitas. Es crucial realizar una debida diligencia para evitar adquirir propiedades con antecedentes ilícitos.

Impuestos y Contribuciones

Gastos e Impuestos Relacionados con la Transferencia de un Inmueble

Los costos de transferencia de un inmueble en Colombia son aproximadamente el 3.5% del valor de la propiedad y pueden incluir:

• Gastos de Notariado: 0.3% del precio de la transferencia.
• Gastos de Registro: Entre 0.825% y 1.206% del precio del inmueble.
• Impuesto de Registro: Entre 0.5% y 1% del valor de la transferencia.
• Otros Impuestos Regionales: Varían según la ubicación del inmueble.
• Impuesto de Timbre: Entre 1.5% y 3% para inmuebles de alto valor.

Gastos e Impuestos Relacionados con la Propiedad de un Inmueble

• Plusvalía: Tributo por acciones que incrementan el aprovechamiento del suelo.
• Valorización: Contribución por beneficios de obras públicas.
• Impuesto de Delineación Urbana: Relacionado con el costo de construcción.
• Impuesto Predial: Recaudado anualmente basado en el avalúo catastral.

Tabla de Gastos e Impuestos Relacionados con la Transferencia de un Inmueble

Concepto	Porcentaje/Valor
Gastos de Notariado	0.3% del precio de la transferencia
Gastos de Registro	0.825% – 1.206% del precio del inmueble
Impuesto de Registro	0.5% – 1% del valor de la transferencia
Otros Impuestos Regionales	Varían según la ubicación
Impuesto de Timbre	1.5% – 3% para inmuebles de alto valor

Con esta guía completa y detallada, cualquier interesado en adquirir inmuebles en Colombia puede estar bien informado sobre los procesos, contratos y costos asociados.